Кейс ONOKY: як аудит проєктних рішень дозволив збільшити номерний фонд на 22%

Виклик та передумови

Вихідний концепт комплексу, розроблений архітектурною компанією, передбачав будівництво 7-поверхової будівлі готелю та 29 котеджів. Під час аудиту ми виявили низку відхилень від міжнародних стандартів преміальних резорт-готелів, що с

уттєво знижувало комерційну привабливість об’єкта.

Серед головних проблем були:
• Надлишкові площі: співвідношення загальної будівельної площі до одного номера становило близько 121 кв.м при загальноприйнятих (світових) стандартах для преміального резорту близько 80 кв.м, що призводило до невиправдано високих запланованих витрат на будівництво та експлуатацію.
• Дисбаланс номерного фонду: частка стандартних номерів у структурі житлових площ становила лише 33% (при нормі 50-60%), натомість пропозиція покращених номерів була штучно завищена.
• Неефективне планування простору: занижені стандарти зручності для гостей, завищена норма GLA на ключ та надлишкові конструктивні витрати збільшували площу «мертвих зон».

Наші рішення та реконцепція

Ми запропонували новий формат проєкту – Thermal & East Asian Medical Resort. Це унікальний для України продукт, що гармонійно поєднує місцеві термальні води, східноазійські медичні практики та сучасну європейську медицину.

В рамках часткової реконцепції було реалізовано наступні кроки:
• Оптимізація Генерального плану: ми скасували будівництво дороговартісного в обслуговуванні штучного озера, ліквідували зайві споруди, розширили рекреаційні зони та змінили площі і конфігурації вілл.
• Впровадження Спеціальної готельної технології: інтеграція нашої ключової послуги – спеціальної готельної технології – дозволила логічно розділити потоки гостей і персоналу, «чисті» та «брудні», а також «мокрі» та «сухі» зони. Це рішення суттєво знижує витрати на утримання персоналу та підвищує загальну ефективність обслуговування.
• Створення нових точок монетизації: замість надлишкових площ ресторанів та лобі ми спроєктували прибуткові зони: retail-простір, салон краси та концептуальний медичний центр. На 6-му поверсі (Rooftop) було створено преміальну інстаграмну зону з панорамним інфініті-басейном, джакузі та SKY-рестораном.

Результати для інвестора

Завдяки глибокій оптимізації архітектурно-планувальних рішень ми трансформували первинну ідею у високоліквідний інвестиційний актив.
• Збільшення номерного фонду на 22%: кількість номерів зросла зі 161 до 196 одиниць виключно завдяки більш ефективному плануванню площ, без збільшення загальних будівельних об’ємів.
• Оптимізація інвестицій (CAPEX) та операційних витрат (OPEX): зменшено відсоток місць загального користування та оптимізовано вертикальні зв’язки, завдяки чому кожен квадратний метр працює на бізнес.
• Стійка конкурентна перевага: інтеграція потужної Medical-складової та розвиненої інфраструктури створює альтернативний грошовий потік, гарантуючи високий попит та стабільне завантаження готелю незалежно від сезону.